隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品交易的深度和廣度得到拓展，經(jīng)濟(jì)增長對物流的需求也在不斷增加，進(jìn)一步帶動物流地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。自2003年普洛斯進(jìn)入中國大陸市場開始“圈地運(yùn)動”，國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開序幕，目前，基于國內(nèi)行業(yè)用地限制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的需求，物流地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整階段。

物流地產(chǎn)是由美國普洛斯(Prologis)公司率先提出并實踐的，開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有將近40年的歷史。普洛斯對物流地產(chǎn)的解釋是：根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點，建設(shè)、運(yùn)營與管理專用物流設(shè)施，并且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，實現(xiàn)貨物從供應(yīng)地向接收地的流通?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇一般包括物流園、物流配送中心、物流倉庫、物流分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體，

物流地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域，也是傳統(tǒng)物流倉儲功能和服務(wù)的延伸業(yè)態(tài)。

——物流地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)

物流地產(chǎn)依托土地資源和基礎(chǔ)設(shè)施，物流地產(chǎn)的資產(chǎn)形成包含選址、建設(shè)、出租等環(huán)節(jié)，最終實現(xiàn)物流與不動產(chǎn)的結(jié)合，因此物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。

——物流地產(chǎn)與物流倉儲

物流地產(chǎn)不僅僅局限于傳統(tǒng)意義上的物流倉儲，是在經(jīng)濟(jì)全球化與供應(yīng)鏈一體化背景下的倉儲，是在現(xiàn)代物流系統(tǒng)中以滿足供應(yīng)鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無形的場所、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對物品的進(jìn)出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計劃、執(zhí)行和控制的物流活動。

物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段

2001年中國加入WTO后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國，提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于2003年進(jìn)入中國開始“圈地運(yùn)動”，同時將倉儲物流設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi)，至此國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開序幕。

行業(yè)市場規(guī)模增長趨緩

從物流保管費用規(guī)模來看，近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2010-2019年物流保管費用保持增長態(tài)勢，到2019年中國物流保管費用達(dá)到5.0萬億元，同比增長7.4%，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的34%；

從倉儲固定資產(chǎn)投資完成額增速來看，2012-2016年保持高增長趨勢，但從2017年開始國內(nèi)倉儲固定資產(chǎn)投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。

整體來看，近幾年國內(nèi)倉儲行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅收縮，但市場規(guī)模依舊保持增長態(tài)勢，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展階段。

新冠疫情的影響分析

受新冠疫情影響，2020年初國內(nèi)倉儲市場發(fā)展受阻，但自3月份開始，倉儲市場迅速恢復(fù)至50%榮枯線以上水平，2020年12月，倉儲業(yè)務(wù)量指數(shù)為54.4%，保持在擴(kuò)張區(qū)間，反映出倉儲業(yè)務(wù)需求在上月高速增長的基礎(chǔ)上，依舊保持旺盛的態(tài)勢。

注：2020年9、10月份數(shù)據(jù)未公布。

基于國內(nèi)以內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局以及未來新冠病毒疫情將逐漸得到控制的預(yù)期，預(yù)計2021年國內(nèi)倉儲市場需求將保持增長態(tài)勢，將進(jìn)一步促進(jìn)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

另外，疫情期間的物流服務(wù)效率面臨挑戰(zhàn)，使得在運(yùn)營效率上有明顯優(yōu)勢的高標(biāo)倉得到行業(yè)的廣泛關(guān)注，而大量提供基礎(chǔ)倉儲服務(wù)的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商業(yè)務(wù)運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)，疫情對行業(yè)的物流服務(wù)升級起到一定程度的促進(jìn)作用，行業(yè)將迎來新一輪變革。

物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

目前物流地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整階段，在新的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展階段，物流地產(chǎn)將朝向集約化與協(xié)同化、規(guī)?；c網(wǎng)絡(luò)化、綠色化與低碳化方向發(fā)展。

（文章來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）